El garaje es la zona común que menos se limpia y la que más se comenta en las juntas. Nadie discute que hay que fregar el portal dos veces por semana, pero cuando llega la partida del sótano siempre sale alguien diciendo que "eso es un garaje, para qué".

Y luego la misma junta se queja del polvo negro en los coches, de las manchas de aceite en las plazas y del olor a humedad en la rampa. Vamos a poner números.

Qué ensucia realmente un garaje

Tres cosas, y ninguna es la que la gente imagina.

El polvo de freno y neumático. Es lo que deja esa capa negra que se pega a las carrocerías. Se genera cada vez que un coche entra o sale, y en un garaje de treinta plazas con dos movimientos diarios por vehículo son cientos de frenadas al día en una rampa cerrada.

El arrastre de la calle. Las ruedas meten arena, hojas, sal en invierno y agua de lluvia. Todo eso se seca en el suelo y luego se levanta con cada coche.

Los goteos. Aceite, refrigerante y limpiaparabrisas. Poco a poco, pero constante, y en hormigón poroso penetran rápido.

La frecuencia que funciona

Nuestra recomendación para una comunidad tipo de la comarca, de veinte a cincuenta plazas en uno o dos sótanos:

• Barrido mecánico: una vez al mes. Con barredora de conductor o de empuje según los pilares. Elimina el polvo suelto y el arrastre, que es el 80 % del problema.
• Fregado de rampa y accesos: cada dos meses. La rampa concentra el agua de lluvia y el barro, y es lo primero que ve todo el mundo.
• Fregado a presión de la superficie: una o dos veces al año. Con agua a presión y desengrasante en las manchas.
• Cuartos de basura y zona de contenedores: mensual o quincenal, y con baldeo si hay olor.

Si el garaje tiene poco movimiento —una comunidad pequeña de urbanización, por ejemplo— se puede espaciar a un barrido cada dos meses. Si hay actividad comercial en los bajos con reparto, hay que subir a quincenal.

Cuánto rinde la máquina

Es la parte que convence a las juntas. Una barredora mecánica hace unos 600 m² por hora en garaje despejado; con fregadora de conductor, alrededor de 400 m² por hora. Un sótano de 900 metros se barre, por tanto, en hora y media larga.

Compáralo con la alternativa: ese mismo sótano con cepillo y fregona son cuatro o cinco horas de una persona, con peor resultado, porque el cepillo levanta el polvo fino y no lo recoge. La máquina no es un lujo; es lo que hace que el garaje salga barato.

Qué se puede quitar y qué no

Conviene decirlo antes de que alguien se ilusione. Las manchas de aceite antiguas en hormigón poroso no desaparecen del todo. Se aclaran mucho con desengrasante alcalino y agua caliente a presión, pero la mancha ha penetrado y volverá a marcarse con la humedad. Lo que sí se elimina por completo son las manchas frescas, las de neumático y el polvo depositado.

Si la comunidad quiere que el suelo quede uniforme de verdad, la solución no es limpiar más: es sellar el hormigón o aplicar una pintura de suelo. Eso ya no es limpieza, es obra, y conviene plantearlo como tal en la junta.

El agua sucia importa

Un detalle que suele pasarse por alto y que puede costarle un disgusto a la comunidad: el agua de fregado no debe ir al imbornal de pluviales. Lleva detergente y restos de hidrocarburo. Nosotros la recogemos con la fregadora, que aspira, o con aspirador de líquidos cuando se trabaja a presión, y se vierte donde corresponde.

Si una empresa te friega el garaje a manguera y deja que todo baje por la rejilla, no está ahorrando: está trasladando el problema.

Qué cuesta al mes

En una comunidad mediana de la zona, con portal, escalera y garaje, la partida completa de limpieza suele moverse entre 200 y 400 euros al mes. Una comunidad pequeña sin garaje se queda entre 90 y 150. El garaje, dentro de ese conjunto, pesa poco: el barrido mensual con máquina en un sótano normal se cuenta en un par de horas.

Los servicios más pesados —fregado a presión general, baldeo de cuarto de basuras con desengrasante, tratamiento de una zona muy manchada— se presupuestan aparte y suelen encajarse una o dos veces al año, mejor antes de la junta ordinaria que después.

Cómo lo planteamos en una comunidad nueva

Vamos, bajamos al sótano, medimos y miramos tres cosas: el estado del hormigón, si hay columnas que obliguen a repasar a mano y por dónde va a salir el agua. Con eso preparamos el presupuesto cerrado en dos días laborables, con la frecuencia recomendada y el precio mensual, y si el administrador lo pide vamos a explicarlo a la junta sin cobrar la visita.

Puedes ver el detalle en la página de limpieza de garajes y parkings o en la de comunidades de propietarios, donde está el plan completo por zonas.